バブル時代と令和時代…全く異なる不動産投資の実態!

働き方改革の一環として、副業が解禁される世の中になってきました。

一昔前までは、会社の中ではNGワードだった

「副業」

という言葉が、最近、脚光を浴びることになっています。

私もいろいろ副業をやってきました。

参考:副業から複業へ…私が2年前に紹介した複業の実践編!

そんな中、サラリーマンが行う副業の代表格として、定着しつつあるのが

「不動産投資」

です。

2020年の東京五輪、2025年の関西・大阪万博を前に、不動産価格は上昇しています。

にもかかわらず、不動産投資の本やセミナーは、どこも大盛況のようです。

しかし、この不動産という言葉。

どんなイメージを持っていますか?

バブル崩壊とともに、リスクの高いものというイメージを持っている人も少なくないと思います。

そこで、今回はバブル時代と現代の不動産投資のちがいについて、簡単に見ていきたいと思います。

バブル期のマンション運用

マンション運用というと、バブル期のことを思い出す人も少なくないでしょう。

当時は、ワンルームマンションでも価格が4000万円から8000万円ほどでした。

このため、一般のサラリーマンは、なかなか手を出しにくい状況でした。

もちろん、ローンを利用することもできましたが、金利はどこでも5~8%

毎月の返済額は20万~30万になってしまいます。

それでも得られる家賃収入は、毎月5万~7万円でしたので、毎月の自己負担が15万~22万円は発生していました。

このため、家賃収入(インカムゲイン)を期待できる状況ではありませんでした。

結局、当時の資産運用型マンションというのは、物件を購入して、値上がりしたらすぐに売却、その売却益を得ること(キャピタルゲイン)が目的だったのです。

2~3年後に売却することを前提にすれば

「毎月の持ち出しが多少あってもなんとかなる」

という考え方が基本になっていました。

当時の状況を知っており、この考え方を払拭できないままでいる人が

「マンション運用は、リスクが大きい」

と考えてしまうことが多いように感じます。

現在のマンション運用

しかし、今の状況は、当時とは180度、異なっているといってもいいでしょう。

まず、物件価格は2000万円から4000万円あたりが中心になっています。

バブル期から比べれば2分の1から4分の1くらいの価格水準になっています。

また、投資用不動産ローンの金利も、現在は2~3%になっており、優遇金利1.65%というものまで存在しています。

結果的に今、資産運用型マンションをローンで購入すると、毎月の返済額は8万~9万円で済みます。

一方で家賃も7万~8万円は期待できるため、毎月の自己負担は差し引き1万~2万円となります。

物件によっては、月々のキャッシュフローをプラスにすることも可能です。

逆にいうと、キャッシュフローが少しでも赤字になるような投資は、長期的には考え直したほうがいいのかもしれません。

マンション運用の狙い

このように、バブル期と現在とでは、資産運用型マンションを取り巻く環境は、全く異なってきています。

「値上がり益を目的とした投資」

から、

「長期保有して安定した家賃収入を得る投資」

に変化しているのです。

値上がり益を狙った投資は、不動産相場の影響を大きく受けます。

購入後に相場が下がってしまえば、売却するチャンスを失い、大きな損失を抱えかねません。

しかし、家賃収入を目的とした投資の場合、家賃相場が大きく下がらない限り、資金計画が大きく狂うことはありません。

しかも、家賃相場は、物価が上昇すれば、ゆるやかに上昇していきます。

「不動産投資=リスクが高い」

と、イメージだけで話すのは、少し視点がずれているのかもしれません。

しかし、最近の景況としては、

ローン金利はかなり安い状況ですが、物件価格はやや高めの水準

です。

買い時としては、非常に微妙な時期ですよね…。